Barreau de Lille
Avocat en droit fiscal
Avocat en droit fiscal au barreau de Lille, Maître Jean Morin accompagne particuliers et professionnels dans leurs problématiques fiscales, patrimoniales et entrepreneuriales, en conseil comme lors de contrôles fiscaux.
Maître Jean Morin,
Avocat au barreau de Lille
Diplômé de l’Université Catholique de Lille (Master en droit fiscal), de l’EDHEC Business School, et de l’Université de Montpellier (DU en droit rural), Jean Morin accompagne particuliers et professionnels dans la gestion fiscale, patrimoniale et entrepreneuriale de leurs projets.
Fils d’agriculteur dans l’Oise entre Beauvais et Compiègne, il a grandi dans un environnement marqué par l’esprit entrepreneurial et l’attachement au monde agricole. Cette expérience nourrit son approche pragmatique et personnalisée auprès de ses clients, qu’il s’agisse de dirigeants, d’agriculteurs ou de professions libérales.
Jean Morin assiste ses clients dans l’optimisation de leurs revenus, la planification fiscale et la transmission de leur patrimoine, tant dans la conception que dans la mise en œuvre des schémas juridiques et fiscaux proposés, en veillant à sécuriser et valoriser leurs projets. Il intervient également devant l’administration fiscale lors de contrôles, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), afin de défendre les contribuables et de faire valoir leurs droits.
Par ailleurs, il accompagne ses clients dans la gestion et le recouvrement des impayés locatifs, depuis les démarches amiables (mise en demeure, négociation) jusqu’aux procédures contentieuses (assignation, obtention et exécution des décisions).
Il peut également assister ses clients dans les démarches liées à la mise en location de leurs biens, notamment la rédaction et la signature des baux, la réalisation des états des lieux, ainsi que plus généralement l’accompagnement juridique dans la gestion locative.
En parallèle, Jean Morin exerce en qualité d’avocat collaborateur au sein du cabinet Rydge Avocats (anciennement KPMG), où il met son expertise au service d’une clientèle diversifiée dans les Hauts-de-France, tout en conservant un suivi personnalisé de ses clients directs.
Mes services
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Tous les échanges avec Maître Morin sont strictement couverts par le secret professionnel de l’avocat, conformément aux règles déontologiques de la profession, garantissant une confidentialité totale des informations confiées.
Mise en oeuvre de l'assistance juridique et fiscale
Maître Jean Morin vous accueille sur rendez-vous à Marcq-en-Barœul ou à distance, par visioconférence, pour répondre à vos interrogations et définir conjointement vos besoins juridiques lors d’un premier contact.
CONSULTATION PHYSIQUE
Maître Jean Morin reçoit ses clients sur rendez-vous et peut également se déplacer dans les Hauts-de-France, notamment à Arras, Amiens, Beauvais, Senlis et leurs environs.
CONSULTATION À DISTANCE
Pour plus de simplicité, Maître Jean Morin propose également des rendez-vous en visioconférence.
*Toute consultation est réalisée après la signature d’une lettre de mission fixant préalablement l’étendue de la mission ainsi que les honoraires y étant associés.
Honoraires
Les honoraires sont fixés avant toute intervention, en toute transparence avec le client. Ils sont déterminés selon la complexité du dossier, les enjeux concernés et le temps nécessaire à son traitement.
Toute prestation fait systématiquement l’objet d’une convention d’honoraires ou d’une lettre de mission, précisant l’étendue de la mission confiée ainsi que les modalités de facturation.
Les honoraires sont déterminés comme suit :
– l’honoraire forfaitaire, fixé globalement pour une mission déterminée, indépendamment du temps réellement passé ;
– l’honoraire au temps passé, calculé en fonction du temps effectivement consacré au dossier, avec un suivi régulier des heures réalisées.
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03/05/2026
Impot sur la fortune immobilière & SCI : des décotes souvent sous-estimées
À l’approche des déclarations, une question revient fréquemment : comment optimiser l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière lorsqu’on détient de l’immobilier via une SCI ?
Un sujet technique avec des impacts très concrets.
📅 Rappel calendrier
Les déclarations d’impôt sur le revenu et d’IFI doivent être déposées en ligne au plus tard :
• 21 mai 2026 (départements 1 à 19)
• 28 mai 2026 (20 à 54)
• 4 juin 2026 (55 à 974)
⚖️ Le principe de l’IFI
L’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net excède 1,3 M€ (avec une entrée dans le barème dès 800 k€).
Particularité importante : le foyer IFI inclut les concubins.
-En SCI à l’IR,
La règle est identique aux biens détenus en personne physique. Le contribuable déclare directement sa quote-part des biens immobiliers détenus par la société (et sa quote part de dettes).
⚠️ A noter : Les biens détenus en propre peuvent également subir des décotes (occupation locative, vétusté, indivision etc).
- En SCI à l’IS,
Ce n’est plus l’immeuble qui est taxé directement, mais la valeur des parts sociales.
📉 L’enjeu : la valorisation des parts
Deux éléments clés :
• l’actif : valorisation des biens immobiliers (idéalement appuyée par des évaluations de professionnels de l’immobilier).
• le passif : seules les dettes en lien avec l’immobilier sont retenues
➡️ On obtient un actif net qui peut ensuite être minoré.
📉 Les décotes applicables :
- Illiquidité : vient compenser la difficulté d’échanger l’actif contre de l’argent., dû également au potentielles clauses d’agrément dans les statuts / l’administration admet implicitement une décote de 25% (Cass. com. 8-2-2000 n° 97-17.307 D)
- Minorité : la Cour de cassation a validé une décote de 15 % au titre du statut d'associé minoritaire (Cass. com. 6-5-2003 n° 01-13.118 F-D).
- autres situations : indivision, absence de contrôle, etc.
La cour administrative d’appel de Bordeaux a admis l’application d’une décote globale de 30 % sur la valeur de titres non cotés (22 novembre 2016, n° 73855).
Dans cette affaire, la décote a même été portée à 40 % au regard de circonstances particulières.
📉 Une décote de 30 % sur la valeur retenue peut réduire significativement l’assiette IFI parfois de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
🚨 Point de vigilance, contrairement à la détention en direct, l’abattement de 30 % sur la résidence principale ne s’applique pas en SCI, même si l’associé y habite (Cass. com. QPC 17-10-2019, n° 19-14.256).
02/04/2026
SCI à l’IR : quand l’option à l’IS permet d’amortir un immeuble détenu depuis longtemps sans engendrer de frottement fiscal.
La soumission à l’impôt sur les sociétés d'une SCI à l'IR engendre une cessation d’activité (articles 201 à 202 ter du CGI).
⚖️ En principe, cette cessation entraîne immédiatement :
• l’imposition des résultats non encore taxés ;
• l’imposition des plus-values latentes sur les immeubles.
Concrètement, si des actifs immobiliers détenus par la SCI ont pris de la valeur, la plus-value afférente devient immédiatement imposable, bien que la société conserve le bien après son passage à l’IS.
Mais la loi prévoit une alternative.
📊 L’article 202 ter, II du CGI permet de choisir entre deux mécanismes :
• l’imposition immédiate des plus-values latentes ;
• ou l’atténuation conditionnelle : les immeubles sont inscrits au bilan d’ouverture à l’IS pour leur valeur d’origine, en faisant apparaître les amortissements qui auraient été pratiqués si la SCI avait été à l’IS depuis l’acquisition.
Ce choix est matérialisé lors de l’établissement du bilan d’ouverture à l’IS, qui doit être déposé dans un délai de 60 jours suivant l’option.
📉 Un cas particulièrement intéressant : les immeubles détenus depuis plus de 30 ans.
Si la SCI détient les immeubles depuis plus de 30 ans, les abattements pour durée de détention neutralisent totalement l’imposition de la plus-value constatée lors de la cessation d’activité, de sorte qu’aucune imposition n’est due.
➡ Résultat : la SCI peut ensuite amortir l’immeuble à l’IS, comme si elle venait de l’acquérir, alors même qu’elle le détient parfois depuis plusieurs décennies.
Un mécanisme qui peut constituer un véritable levier fiscal lorsqu’il est correctement mis en œuvre, d’autant que les titres peuvent ensuite être apportés ou cédés à une société holding, permettant aux remontées de dividendes de bénéficier du régime mère-fille. 📈
🚨 Point important : lorsqu’une SCI relevant de l’IR cède un immeuble, la plus-value est calculée par rapport à la date et au prix d’acquisition du bien par la SCI, et non par rapport à la date et à la valeur d’entrée des associés dans la société (notamment réponse ministérielle DONNADIEU 23/06/1980 et Conseil d’Etat, 06/01/1988, n°46658).
28/05/2026
Cession de parts de sociétés immobilières : le simple acte sous seing privé pourrait bientôt ne plus suffire
Une réforme importante vient d’être adoptée dans le cadre de la loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales.
⚖️ Sous réserve de validation définitive de la loi par le Conseil constitutionnel, les cessions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière (SCI notamment) devront désormais être constatées par des professionnels soumis à un ordre, au moyen:
– d’un acte notarié ;
– d’un acte contresigné par avocat ;
– ou, dans certains cas, d’un acte rédigé par un expert-comptable, lorsque cette intervention constitue l’accessoire direct de ses missions comptables ou déclaratives auprès de la société concernée.
🚨 En cas de non-respect de cette obligation (codifiées à l’article 1865-1 du Code civil), la sanction pourrait être particulièrement sévère puisque la cession encourrait la nullité.
En pratique, cette réforme vise les cessions de sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire les sociétés dont plus de 50 % de l’actif brut est composé d’immeubles, de droits immobiliers ou de participations dans d’autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Le législateur souhaite renforcer :
- le recouvrement des sommes dues ;
- la traçabilité des opérations ;
- le contrôle de l’origine des fonds ;
- et plus largement la lutte contre la fraude et le blanchiment.
Autre conséquence importante : l’administration fiscale pourrait refuser l’enregistrement de la cession si l’acte ne respecte pas le nouveau formalisme.
⚠️ Beaucoup de cessions de SCI sont encore réalisées via des modèles d’actes standards ou des actes sous seing privé “simples”, sans réelle sécurisation juridique ou fiscale.
Or, les enjeux sont souvent considérables :
– droits d’enregistrement ;
– plus-values ;
– valorisation des titres ;
– garanties de passif ;
– financement ;
– risques de remise en cause fiscale.